APPALTO DI ESECUZIONE LAVORI CONGIUNTO ALL'ACQUISIZIONE DI BENI IMMOBILI

L’appalto in questione, esecuzione di opere e trasferimento all’affidatario della proprietà di beni immobili appartenenti all’amministrazione aggiudicatrice, trova la propria disciplina nell’articolo 53, comma 6, del d. Lgs. n. 163/2006 e nell’articolo 83, comma 2, del d.P.R. 554/1999.

Quest’ultima norma prevede la possibilità di formulare tre offerte: per la sola acquisizione del bene, per la sola esecuzione dei lavori, congiuntamente per l’esecuzione dei lavori e l’acquisizione del bene.

Ne discende che l’aggiudicazione può avvenire o a favore delle due migliori offerte separate ovvero a favore della migliore offerta congiunta, fermo restando l’obbligo di dichiarare deserta la gara qualora nessuna delle offerte pervenute abbia ad oggetto l’acquisizione del bene, previsione quest’ultima dettata dall’interesse del legislatore a favorire comunque la alienazione dell’immobile tesa a realizzare la copertura finanziaria per la realizzazione delle opere in appalto.

Con deliberazione n. 338/2001, l’Autorità ha statuito che alla S.A. non è riconosciuta alcuna discrezionalità nello scegliere di escludere una o più delle ipotesi previste dalla norma, dal momento che tale tipologia di affidamento non affievolisce l'incidenza degli elementi tipici dell'appalto di opere pubbliche, che pertanto resta vincolato alla normativa dettata in materia di appalti di lavori pubblici e pertanto i bandi di gara devono prevedere la possibilità di presentare tutti e tre i tipi di offerta individuati dal citato comma 2 dell'articolo 83 del d.P.R. 554/1999.

Si deve inoltre rilevare che le offerte in aumento sono ammissibili esclusivamente in relazione all’acquisizione dei beni immobili, rispetto all’importo stimato dalla stazione appaltante.

Non è conforme alla normativa di settore riconoscere agli operatori economici la possibilità di formulare offerte in aumento sul costo di esecuzione dell’opera o su elementi (quale il tempo di esecuzione, nella fattispecie 720 giorni) il cui valore massimo è stato previsto nel bando.

Oggetto: istanza di parere per la soluzione delle controversie ex articolo 6, comma 7, lettera n) del decreto legislativo n. 163/2006 presentata dalla E. s.p.a. – cessione ad un fiduciario (Trustee) di beni immobili di proprietà comunale con istituzione di un Trust finalizzato alla costruzione di un nuovo edificio scolastico ed alla ristrutturazione di un edificio da destinare a residenza municipale. S.A. Comune di V.

L’art. 83 del D. P. R. 21 dicembre 1999, n. 554 e s. m. prevede che, qualora le offerte pervenute riguardano: “. . . la sola acquisizione del bene ovvero la sola esecuzione dei lavori ovvero l’acquisizione del bene congiuntamente all’esecuzione dei lavori, la vendita del bene e l’appalto per l’esecuzione dei lavori vengono aggiudicati alla migliore offerta congiunta, sempre che essa sia più conveniente delle due migliori offerte separate. In caso contrario, l’aggiudicazione avviene in favore della migliore offerta relativa all’acquisizione del bene e a quella relativa all’esecuzione dei lavori”. Il comma 4 dello stesso art. 83 dispone altresì che “L’amministrazione aggiudicatrice dichiara la gara deserta qualora nessuna delle offerte pervenute abbia ad oggetto l’acquisizione del bene”. In altre parole, la possibilità che venga presa in considerazione l’offerta separata di sola esecuzione dei lavori è subordinata alla presenza di una proposta (allo stesso tempo separata) riguardante la sola acquisizione dell’immobile tanto che, in caso contrario, la gara viene aggiudicata alla migliore offerta congiunta.

Nel caso di specie, nessun concorrente ha presentato offerta per la sola acquisizione dell’immobile né le ditte partecipanti con proposta congiunta hanno manifestato disponibilità a “dividerla” nel caso di accertata incongruità dei prezzi proposti per la parte relativa all’esecuzione dei lavori.

Né può ritenersi, come ventilato dalla ricorrente, che la stazione appaltante avrebbe dovuto comunque scindere le offerte congiunte (quelle giudicate anomale) in modo tale da scegliere la proposta in assoluto più conveniente per l’amministrazione poiché ciò si scontra, oltre che con la ratio della norma più volte citata, con l’esigenza di salvaguardare l’autonomia imprenditoriale delle imprese concorrenti.

Sembra, invero, paradossale costringere la ditta partecipante ad assumersi un onere contrario (nel caso di specie, la sola acquisizione dell’immobile) alla volontà espressa in sede di gara: la ditta concorrente, invero, nel partecipare alla procedura selettiva, effettua preventivamente proprie valutazioni di convenienza che non possono essere stravolte dall’amministrazione in mancanza di una dichiarazione di disponibilità dalla stessa chiaramente manifestata.

Ritenere il contrario non coincide neppure con la ratio della previsione normativa in esame atteso peraltro che la procedura delineata dal citato art. 83 del D. P. R. n. 554/99 è finalizzata alla conclusione di un contratto basato, come noto, sull’accordo raggiunto su un assetto di interessi concordato tra l’amministrazione e la parte privata, la cui volontà manifestata in sede di offerta (che deve formarsi in totale autonomia) non può essere stravolta neanche nell’ottica di una maggiore convenienza per la stazione appaltante.

Caratteristica principale dell’istituto del trasferimento di proprietà sostitutivo del prezzo, di cui agli artt. 14, comma 4, e 19, commi 5-ter e 5-quater, della legge 11 febbraio 1994, n. 109 e s. m. e dell’art. 83 del D. P. R. 21 dicembre 1999, n. 554 e s. m. è la possibilità che il corrispettivo dovuto all’appaltatore venga sostituito, in tutto o in parte, dal trasferimento di beni immobili di proprietà dell’amministrazione aggiudicatrice. In particolare, l’art. 83 del citato decreto prevede la possibilità di formulare tre tipi di offerta: per la sola acquisizione del bene, per la sola esecuzione dei lavori, congiuntamente per l’esecuzione dei lavori e l’acquisizione del bene.

Come ritenuto da questa Autorità in precedenti occasioni, i bandi di gara redatti facendo ricorso alla previsione di cui all’art. 19, comma 5-ter, della citata legge quadro, devono prevedere la possibilità di presentare tutti e tre i tipi di offerta individuati dal comma 2 dell’art. 83 del D. P. R. n. 554/99, non avendo la stazione appaltante la discrezionalità di escludere una o più delle ipotesi previste da detta norma. Ne consegue che la procedura di gara che prevede la possibilità di presentare solo offerte congiunte non trova rispondenza nelle disposizioni normative sopra richiamate, che disciplinano la fattispecie dell’appalto congiunto a vendita. Si rileva, peraltro, che la condizione necessaria per l’applicazione dell’istituto è rappresentata dal preventivo inserimento dei beni immobili da trasferire nel programma triennale di cui all’art. 14 della legge n. 109/94 e s. m. , come strumenti finanziari per la realizzazione dei lavori e, quindi, dall’indicazione dei medesimi come beni che “non assolvono più a funzioni di interesse pubblico”.